Prawo i formalności
Zadatek a zaliczka - różnica, która kosztuje
Zadatek i zaliczka brzmią podobnie i często są używane zamiennie w potocznej mowie, ale w Kodeksie cywilnym oznaczają coś zupełnie innego - i różnica ma bezpośrednie konsekwencje finansowe, jeśli transakcja się nie uda.
Zadatek
Uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zatrzymuje zadatek. Jeśli winny jest sprzedający, musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. To realna sankcja finansowa dla obu stron, która ma dyscyplinować - i dlatego zadatek jest standardem przy umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości.
Zaliczka
Nie ma tak silnej ochrony prawnej. W razie niedojścia umowy do skutku zaliczka po prostu podlega zwrotowi w pełnej wysokości, niezależnie od tego, która strona ponosi winę - to zwykła częściowa przedpłata na poczet przyszłej ceny, bez elementu kary umownej.
| Sytuacja | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Umowa nie dochodzi do skutku z winy kupującego | Sprzedający zatrzymuje wpłaconą kwotę | Kupujący dostaje zwrot w pełnej wysokości |
| Umowa nie dochodzi do skutku z winy sprzedającego | Kupujący dostaje kwotę w podwójnej wysokości | Kupujący dostaje zwrot w pełnej wysokości |
Które wybrać
Jeśli zależy ci na realnym zabezpieczeniu transakcji - jako kupującemu lub sprzedającemu - zadatek jest zdecydowanie silniejszym narzędziem. Kluczowe jest jednak, żeby w umowie wprost napisać słowo „zadatek”, a nie „zaliczka” czy „przedpłata” - sądy trzymają się dosłownego brzmienia umowy, więc niejasne sformułowanie może pozbawić stronę ochrony, na którą liczyła.
Najczęstsze pytania
Co jeśli w umowie nie napisano wprost, czy to zadatek, czy zaliczka?
W razie wątpliwości sąd bada rzeczywisty zamiar stron, ale bezpieczniej i taniej jest po prostu nazwać rzecz po imieniu w umowie - to eliminuje spór, zanim w ogóle powstanie.
Czy zadatek musi być w gotówce?
Nie, może być przekazany przelewem - najczęstsza i najbezpieczniejsza forma, bo zostawia ślad w dokumentacji bankowej, przydatny w razie sporu.
Jaka jest typowa wysokość zadatku przy zakupie mieszkania?
Nie ma sztywnej stawki ustawowej - w praktyce rynkowej to zwykle kilka procent ceny nieruchomości, ustalane indywidualnie między stronami w umowie przedwstępnej.
Sprawdź, ile jest warte Twoje mieszkanie
Wycena jest darmowa i liczy się z cen transakcyjnych z aktów notarialnych, nie z ofert. Dostaniesz widełki i raport w strukturze operatu.
Przeczytaj też
Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej dla konkretnej sytuacji. Stawki i przepisy mogą się zmieniać, zweryfikuj aktualny stan prawny u notariusza, doradcy podatkowego lub w urzędzie właściwym dla danej sprawy.