Prawo i formalności
Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat i ulga mieszkaniowa
Jeśli sprzedajesz mieszkanie, dom lub działkę przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś, dochód z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu 19% podatkiem PIT. Po upływie tego okresu sprzedaż jest całkowicie zwolniona z podatku, niezależnie od zysku.
Od kiedy liczy się pięć lat?
Termin liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia, nie od dokładnej daty. Przykład: mieszkanie kupione w marcu 2022 roku można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 roku - termin biegnie od końca 2022, nie od marca.
Ile wyniesie podatek?
Podatek liczy się od dochodu, nie od ceny sprzedaży: od przychodu odejmujesz cenę zakupu i udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Przy nieruchomości odziedziczonej rachunek zaczyna się inaczej, bo pięć lat biegnie od nabycia przez spadkodawcę (sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku).
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży | 800 000 zł |
| Cena zakupu | 500 000 zł |
| Udokumentowane nakłady | 40 000 zł |
| Dochód | 260 000 zł |
| Podatek 19% | 49 400 zł |
Ulga mieszkaniowa - jak z niej skorzystać
Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, nie musisz automatycznie płacić podatku. Ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) zwalnia z podatku dochód w części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
- Zakup innego mieszkania lub domu na własne potrzeby mieszkaniowe.
- Remont lub budowa własnego lokalu mieszkalnego.
- Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na inną nieruchomość mieszkalną (zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży).
- Zakup gruntu pod budowę domu na własne potrzeby.
Formalności
Nawet jeśli planujesz skorzystać z ulgi w pełni, musisz złożyć zeznanie PIT-39 za rok, w którym nastąpiła sprzedaż, wykazując przychód i deklarowany zamiar przeznaczenia go na cele mieszkaniowe. Jeśli finalnie nie wydasz całości w ciągu 3 lat, dopłacasz podatek od niewykorzystanej części wraz z odsetkami za zwłokę.
Najdroższy błąd, jaki widuję, to przekonanie, że skoro cały przychód idzie na nowe mieszkanie, nie ma czego zgłaszać. PIT-39 za rok sprzedaży składa się tak czy inaczej. To jedna kartka, przez którą ludzie potem dopłacają podatek z odsetkami.
Najczęstsze pytania
Czy ulga dotyczy zakupu mieszkania pod wynajem?
Nie - ulga wymaga przeznaczenia środków na własne cele mieszkaniowe, czyli realizację własnej potrzeby mieszkaniowej, nie inwestycję pod wynajem. Organy podatkowe weryfikują to indywidualnie w razie kontroli.
Czy odziedziczone mieszkanie liczy się od daty spadku, czy od daty, kiedy spadkodawca je kupił?
Od 2019 roku pięcioletni termin dla nieruchomości nabytych w drodze spadku liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie od daty otwarcia spadku - to duża zmiana na korzyść spadkobierców względem wcześniejszych przepisów.
Czy podatek liczy się od całej ceny sprzedaży, czy od zysku?
Od dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania (np. ceną zakupu, udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości) - nie od całej kwoty transakcji.
Sprawdź, ile jest warte Twoje mieszkanie
Wycena jest darmowa i liczy się z cen transakcyjnych z aktów notarialnych, nie z ofert. Dostaniesz widełki i raport w strukturze operatu.
Przeczytaj też
Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej dla konkretnej sytuacji. Stawki i przepisy mogą się zmieniać, zweryfikuj aktualny stan prawny u notariusza, doradcy podatkowego lub w urzędzie właściwym dla danej sprawy.