Prawo i formalności
Umowa przedwstępna, rezerwacyjna i deweloperska - czym się różnią
Te trzy umowy pojawiają się na różnych etapach transakcji i mają różną moc prawną - mylenie ich prowadzi do rozczarowań, zwłaszcza jeśli ktoś oczekuje od umowy rezerwacyjnej ochrony, jaką daje dopiero umowa przedwstępna.
Umowa rezerwacyjna
Najsłabsza prawnie z trzech. Zwykle zawierana z biurem nieruchomości lub deweloperem na krótki okres (np. 2-4 tygodnie), żeby wstrzymać sprzedaż innym zainteresowanym, podczas gdy kupujący załatwia kredyt. Opłata rezerwacyjna jest zwykle niewielka i - w zależności od zapisów umowy - może, ale nie musi być zaliczana na poczet ceny. Nie zobowiązuje żadnej ze stron do finalizacji transakcji w sensie prawa cywilnego tak mocno, jak umowa przedwstępna.
Umowa przedwstępna
Zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli finalnej umowy sprzedaży) na uzgodnionych warunkach. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego - ta druga forma daje silniejszą ochronę, bo pozwala dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wprost, a nie tylko odszkodowania. Przy umowie przedwstępnej zwykle płaci się zadatek (patrz osobny artykuł o różnicy między zadatkiem a zaliczką) - to on realnie dyscyplinuje obie strony, bo w razie wycofania się jednej z nich, druga ma jasno określone konsekwencje finansowe.
Umowa deweloperska
Dotyczy wyłącznie zakupu od dewelopera na etapie budowy lub przed nią i musi mieć formę aktu notarialnego - to wymóg ustawy deweloperskiej, nie kwestia wyboru stron. Ustawa nakłada na dewelopera szereg obowiązków: prowadzenie rachunku powierniczego dla wpłat klienta, prospekt informacyjny ze szczegółami inwestycji, konkretne terminy przeniesienia własności. To najbardziej sformalizowana z trzech umów, bo chroni kupującego przed ryzykiem, które przy zakupie na etapie budowy jest z natury większe niż przy gotowej nieruchomości.
| Umowa | Kiedy się ją podpisuje | Do czego zobowiązuje | Wpłata i forma |
|---|---|---|---|
| Rezerwacyjna | Zwykle na krótki okres, np. 2-4 tygodnie, podczas gdy kupujący załatwia kredyt, żeby wstrzymać sprzedaż innym zainteresowanym | Nie zobowiązuje żadnej ze stron do finalizacji transakcji w sensie prawa cywilnego tak mocno jak umowa przedwstępna | Opłata rezerwacyjna, zwykle niewielka. W zależności od zapisów umowy może, ale nie musi być zaliczana na poczet ceny. Prawo nie wymaga formy pisemnej. |
| Przedwstępna | Przed finalną umową sprzedaży | Obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, na uzgodnionych warunkach | Zwykle zadatek. Zwykła forma pisemna albo akt notarialny, przy czym akt daje silniejszą ochronę: pozwala dochodzić w sądzie zawarcia umowy, a nie tylko odszkodowania |
| Deweloperska | Przy zakupie od dewelopera na etapie budowy lub przed nią | Dewelopera, z mocy ustawy: rachunek powierniczy dla wpłat klienta, prospekt informacyjny, konkretne terminy przeniesienia własności | Obowiązkowo akt notarialny. |
Przewiń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
Najczęstsze pytania
Czy umowa rezerwacyjna musi być na piśmie?
Prawo nie wymaga formy pisemnej, ale w praktyce zawsze warto ją mieć na piśmie - jasno określa okres rezerwacji, wysokość i zwrotność opłaty oraz warunki, na jakich ktoś może się z niej wycofać.
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie musi, ale forma aktu notarialnego daje dużo silniejszą ochronę - pozwala domagać się w sądzie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania za niewykonanie zobowiązania.
Czym różni się rachunek powierniczy otwarty od zamkniętego przy umowie deweloperskiej?
Przy rachunku zamkniętym deweloper otrzymuje całość wpłaconych środków dopiero po przeniesieniu własności na kupującego - najbezpieczniejszy wariant dla kupującego. Przy otwartym deweloper wypłaca sobie środki etapami, w miarę postępu budowy, co jest szybsze dla niego, ale niesie nieco większe ryzyko dla kupującego w razie problemów finansowych dewelopera.
Sprawdź, ile jest warte Twoje mieszkanie
Wycena jest darmowa i liczy się z cen transakcyjnych z aktów notarialnych, nie z ofert. Dostaniesz widełki i raport w strukturze operatu.
Przeczytaj też
Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej dla konkretnej sytuacji. Stawki i przepisy mogą się zmieniać, zweryfikuj aktualny stan prawny u notariusza, doradcy podatkowego lub w urzędzie właściwym dla danej sprawy.